Когда человек решает вложиться в зарубежную недвижимость — будь то студия в Дубае, апартаменты в Турции или дом в Тоскане — он, как правило, думает о документах, валюте и будущем доходе. Но часто забывает о самом важном: о безопасности сделки.
На этом рынке работают не только честные агенты и застройщики, но и люди, которые давно превратили доверчивых покупателей в источник дохода. Причём не всегда это прямое мошенничество. Иногда — просто юридическая «дыра», из-за которой покупатель теряет и деньги, и нервы.
Схема №1. Недвижимость, которой не существует
Это случается даже в развитых странах. Один наш клиент — предприниматель из Екатеринбурга — связался с агентом в Испании, который предложил отличную виллу на побережье за €180 000. Агент прислал фото, документы, даже подключил «юриста». Покупатель перечислил €20 000 задатка — и связь оборвалась.
Позже выяснилось, что фотографии объекта были взяты с сайта реального застройщика, а агент арендовал офис на день для «видеозвонков».
Что делать:
— Не переводите задатки без проверки юрлица или владельца объекта.
— Если не работаете через надёжного посредника — нанимайте локального адвоката. Не «знакомого» из WhatsApp, а лицензированного юриста с адресом и референсами.
— Если объект на этапе строительства — проверяйте, выдано ли разрешение на строительство и кому оно принадлежит.
Схема №2. Фиктивные «агенты» с большими скидками
В Турции и ОАЭ особенно активны псевдо-риелторы, которые предлагают «объекты с рынка», не имея ни доступа к ним, ни договоров с владельцами. Схема простая: вы платите им за «бронирование» объекта, а позже узнаёте, что никакой брони нет — или она была оформлена через третьи руки по другой цене.
Более того, иногда эти агенты подписывают на вас договор напрямую с застройщиком, не объяснив налоговых последствий. Например, в ОАЭ вы можете заплатить налог за регистрацию как нерезидент — до 8–10% сверх цены объекта, если сделка оформлена некорректно.
Что делать:
— Проверяйте агентский договор. Он должен быть двухсторонним, с указанием лицензии риелтора.
— Не принимайте договор на английском «как есть» — закажите его независимый перевод и юридическую вычитку.
— Не оплачивайте «бронирование» или «депозит» напрямую физлицу.
Схема №3. Сделка есть — доступа к недвижимости нет
Один из самых неприятных сценариев. Деньги уплачены, сделка прошла — но по факту вы не можете пользоваться недвижимостью. Либо потому что есть незакрытые долги у бывшего владельца, либо потому что на объект наложен арест, либо потому что вы просто не зарегистрированы в качестве собственника в местном кадастре.
Так, одна клиентка FOEX столкнулась с этим в Черногории: у объекта были долги за коммунальные услуги и налог на землю, которые перешли на нового владельца. Въехать она не могла до их полного погашения.
Что делать:
— Обязательно заказывайте юридический due diligence объекта перед оплатой.
— Проверяйте регистрацию в госреестре. В большинстве стран можно заказать выписку — делайте это не через агента, а через юриста или нотариуса.
— Убедитесь, что объект не находится в залоге, особенно если продавец — юрлицо или компания-застройщик.
Как FOEX помогает защититься
Мы не продаём недвижимость. Но к нам обращаются клиенты, которые уже выбрали объект и хотят:
— Безопасно оплатить его (в валюте, USDT или AED);
— Оформить сделку в соответствии с местным законодательством;
— Проверить легальность объекта и застройщика.
Например, мы сопровождали сделку в Дубае, где клиент покупал апартаменты через русскоязычного агента. При проверке выяснилось, что объект выставлен по цене выше рыночной, а агент не имел действующего соглашения с застройщиком. В итоге мы помогли найти альтернативный вариант в том же комплексе — на 11% дешевле, с официальным договором.
А можно ли платить криптой?
Да, и это становится всё более распространённой практикой. В ОАЭ, Турции и некоторых регионах Европы уже есть застройщики и агентства, которые принимают оплату в USDT или BTC. Но и здесь есть подводные камни:
— Не все криптовалютные переводы защищены с юридической точки зрения.
— Некоторые операции нужно задокументировать по AML/CTF-требованиям.
— Для крупных сумм часто нужна идентификация получателя и отчётность.
В FOEX мы сопровождаем такие платежи официально, через лояльные банки в ОАЭ, с полным комплаенсом.
Заключение
Покупка недвижимости за границей — это не просто «платёж с реквизитами». Это всегда комплекс: законы страны, местные налоги, статус продавца, регистрация прав, проверка истории объекта, международные переводы, иногда — визовые нюансы.
И даже если всё выглядит красиво, помните: в этой индустрии визуальные презентации — не гарантия безопасности. Работайте с профессионалами, которые отвечают за результат. Лучше потратить время на проверку, чем годы — на суды или попытки вернуть деньги.
Если вы планируете покупку недвижимости за границей — проконсультируйтесь с командой FOEX. Мы расскажем, как платить безопасно, как снизить риски и какие нюансы скрываются за красивыми проспектами.